Articles | Contact

Infekterad bostadsmarknad

Den globala smittan har haft en stor påverkan på de ekonomiska utsikterna, också för den svenska bostadsmarknaden. I april brukar priserna normalt gå upp, men indikatorerna pekar nu på en nedgång vilket tros fortsätta under året.

Om denna nedgång fortsätter så kommer det att påverka bankernas balansräkning då säkerheterna minskar i värde. Det rapporteras nu att detta inte behöver komma att påverka en låntagares bankfinansiering om dennes bolån hamnat under vattnet, givet att denne klarar av sina löpande åtaganden. I konsumentkreditlagen finns ett undantag så att banker inte kan säga upp ett bostadslåneavtal utan bindningstid förutom då bostaden överlåts med anledning av att låntagaren blivit gammal eller har avlidit. Min tolkning av detta är att låntagaren har rätt till sitt lån så länge denne betalar.

Fast för banken innebär en värdeminskning hos säkerheten samt minskade inkomster hos låntagarna att kreditrisken ökar. För de låntagare som hamnat under vattnet och inte kan betala sina lån så kommer säkerheterna inte att täcka för lånen vilket innebär kreditförluster för bankerna. Så även för låntagare som kan betala sina räkningar kan detta innebära att banken kommer att kräva högre räntor för att kompensera för kreditrisken.

Om detta sker kommer de högre räntorna i sig orsaka ett nedåttryck på bostadspriserna, vilket kan leda till en självförstärkande effekt, vilket skulle skada bankerna. Bankerna kan också påverkas om värdet på deras bostadsobligationer går ner. Det innebär en högre finanseringskostad och att marginalerna pressas även från upplåningssidan.

Att Riksbanken har börjat köpa bostadsobligationer kan hålla nere bankernas finansieringskostnad. Det kan i sig begränsa prisnedgången då bankerna inte behöver höja sina utlåningsräntor lika mycket. Men det hanterar inte bankernas problem med faktiska och förväntade kreditförluster. Kanske kan det i sig vara tillräckligt för en självförstärkande nedgång i bostadspriserna, även om Riksbanken dammsuger marknaden på bostadsobligationer.

I ett sådant scenario skulle det krävas än mer okonventionella metoder för att rädda bostadsmarknaden. Staten skulle kunna ta på sig förlusterna genom ett program som liknar TARP, där staten köper bankernas dåliga lån. Man kan också stöda bostadsägarna direkt med sänkta skatter på boende, högre avdrag, eller helikopterpengar. Bostadsägarna i Sverige är dock redan en mycket gynnad grupp och betalar väldigt låga skatter jämfört med andra länder, och deras bostäder har ökat mycket i värde de senaste 20 åren. Att då lägga enorma summor på en politik som ska gynna dem ännu mer är en politik som är svår att försvara.